+34 91 451 99 00
info@aestimatioabogados.com
Suscríbase
Facebook
Twitter
LinkedIn
YouTube
Instagram
  • INICIO
  • DESPACHO
    • EQUIPO
    • CALIDAD
  • ÁREAS
    • Civil
    • Propiedad Horizontal
    • Mercantil
    • Penal Militar y Guardia Civil
    • Penal
    • Disciplinario
    • Administrativo y Contencioso
    • Administrativo y Contencioso Militar y FF.PP
  • SEGUROS
  • SENTENCIAS
  • ACTUALIDAD
    • PRENSA
    • BLOG
  • CONTACTO

Constitución y División Horizontal

Inicio Propiedad Horizontal Constitución y División Horizontal
  • Propiedad Horizontal
    • Derecho de Propiedad Horizontal
    • Constitución y División Horizontal
    • Asesoramiento integral a Administradores de Fincas
    • Reclamación de cuotas impagadas
    • Impugnación de acuerdos comunitarios
    • Modificación de elementos comunes del edificio
    • Instalación o supresión de servicios comunes
    • Vicios y defectos de construcción

Contacte con nosotros

Nombre (requerido)

Email (requerido)

Teléfono

Mensaje

He leído y acepto la Política de Privacidad*

La propiedad horizontal puede nacer de diferentes modos.

Cabe agruparlos de la siguiente manera:

1. Supuestos sucesorios. Comprende los casos en que por vía testamentaria y bien de forma completa o incompleta, se constituye el régimen de propiedad horizontal (bien por el testador en testamento o por los herederos o el contador-partidor posteriormente), así como el supuesto de adjudicación parcial sin constituir el mencionado régimen, caso en el que si los herederos deciden cambiar sus cuotas ideales por otras con determinación material y proceden de mutuo acuerdo, ellos mismos constituirán el régimen de propiedad horizontal, pudiendo hacerlo, en otro caso, el Juez, de acuerdo con el párrafo 2. del artículo 401 C.C.
En ambos casos se pueden plantear problemas arrendaticios, que están resueltos por la ley, de tanteo y retracto cuando el edificio se adquiere por herencia o legado o por donación (en el caso en que los donatarios fueren hijos del donante, Sentencia T.S. 20 de enero de 1962).

2. Constitución inter vivos.

a) Supuesto de edificio construido por propietario único que declara la obra nueva y constituye el régimen de propiedad horizontal. Posibilidad ésta permitida por la actual L.P.H., comenzando propiamente el régimen a funcionar a medida que se vayan enajenando los distintos pisos o locales, planteándose problemas de retracto arrendaticio así como posibles situaciones de abuso en la fijación de la cuota o en el contenido de los estatutos.
En el caso de que exista un condominio sobre el edificio habrá que estar a lo señalado en el artículo 401.2 C.C., ya mencionado, aplicable siempre que las circunstancias de la construcción lo permitan y teniendo en cuenta que no pueden darse situaciones intermedias.

b) Supuesto de edificios en construcción, caso admitido por la vigente Ley Hipotecaria, artículo 8.4 L.H., que comprende la edificación por sociedades inmobiliarias, de edificios para vender luego los pisos y locales, siendo aquélla la que habitualmente constituye el régimen de propiedad horizontal.
También comprende el caso en que se construya el edificio por los que van a ser sus propietarios (construcción en régimen de comunidad), con lo cual pueden obtener vivienda aquéllos a precio inferior, sin perjuicio de que se den abusos, y el constructor no tiene que acudir a todo un entramado extraño a la construcción misma para venderlos; esta posibilidad ha dado lugar en la práctica a la figura conocida como «promotor de comunidades».
Ese conjunto de personas interesadas en la construcción pueden agruparse sin ningún ropaje societario, es decir, pueden formar una comunidad con un fin determinado que es la construcción del edificio para repartirse los pisos o locales divididos en propiedad horizontal entre ellos; fin que entraña una modalización de esa comunidad básicamente en materia de retracto y de acción de división. En todo caso, y como forma de actuación, en la práctica se suelen conceder poderes a un comunero o a un grupo de ellos para salvaguardar, al menos, la unidad en la gestión y dirección.
También pueden esas personas conseguir su finalidad a través de una recíproca concesión de derechos que otorgan facultad de construir, convenio que puede adoptar varias modalidades:

b.1) Recíproca concesión de un derecho de superficie y cuotas iguales a las que ostentan sobre el solar, de modo que cada propietario lo es de su piso en virtud de un derecho de superficie, teniendo además un derecho de copropiedad sobre el solar.

b.2) Recíproca concesión de un derecho de sobreelevación por los propietarios del solar.

b.3) Convenio que modalice la accesión entre los dueños del solar y que permite la atribución a cada uno de éstos de su piso, sin pasar por el estado intermedio de la indivisión.
En todo caso la doctrina sostiene que cualquiera de esas tres figuras no implica una reducción de gastos, que es lo que persiguen, siendo excesivamente artificiosas y desorbitadas en relación al fin que se quiere lograr.

La agrupación de personas que nos ocupa puede adoptar forma social para lograr esa construcción que una vez realizada va a traer consigo la disolución de la sociedad y adjudicación de los pisos a los socios. Es un procedimiento, a juicio de algún sector doctrinal, poco aconsejable por los gastos que implica, así como por los problemas técnicos que puede plantear, si bien estos últimos son básicamente achacables a una situación diferente a la anterior, en la que se constituye una sociedad como cauce regulador de la propiedad horizontal y que no tiene carácter transitorio como la anterior, atribuyéndose a cada socio el derecho de goce exclusivo sobre un piso.
En todo caso, la figura que más se suele utilizar en estos supuestos en la Cooperativa que cuando se dedica a construir viviendas de protección oficial goza de una serie de ventajas e inconvenientes adicionales, pero que están contempladas de forma insuficiente por nuestra legislación.

Otra posibilidad con la que cuentan los interesados a que nos estamos refiriendo es la constitución de la propiedad horizontal ab initio (prehorizontalidad); en ella la propiedad horizontal se constituye desde el comienzo, desde que se adquiere el solar y siempre que esté definido el edificio con sus elementos, siendo aquél elemento común. A medida que la construcción avanza, los diferentes propietarios consolidan sus derechos sobre los respectivos pisos y sobre los elementos comunes, por accesión. Terminado el edificio, no se requiere acto de división y adjudicación, bastando con la escritura de terminación de obra. Por otro lado, se aplican desde el principio las normas de la propiedad horizontal, particularmente las que se refieren a los órganos, conteniendo los estatutos inscribibles en el Registro de la Propiedad y con eficacia frente a los adquirentes, la modalización del contenido del acuerdo que contemplamos.

También puede llegar la propiedad horizontal a originarse construyéndose el edificio por otros cauces diferentes de los ya señalados, como el caso de la recíproca venta del solar y del piso futuro con el que el que vende el solar puede verse en situación de desventaja ante el constructor, y en caso de cambio de suelo por vuelo con sus variantes siguientes: retribución de la titularidad del solar por su primitivo dueño que otorga poderes al constructor, figura con inconvenientes para ambos, si bien asegura al primero más que al segundo; transmisión a constructor del solar a cambio de pisos futuros, supuesto que invierte los riesgos anteriores: transmisión al constructor de una parte indivisa del solar reservándose el dueño las partes indivisas que se correspondan a las unidades de obra que se le adjudiquen al final, figura que reparte riesgos, pero tiene el inconveniente de hacer aparecer a una parte como constructor e implicar por el resto un posible arrendamiento de obra (V. aportación de solar).

De cualquier forma se va a dar lugar a la propiedad horizontal a través de un título constitutivo que describirá, además del edificio, los diferentes pisos o locales como unidades independientes, con una cuota que marca la relación con el edificio de que forman parte.
Su naturaleza jurídica, aunque discutida, parece centrarse según la doctrina mayoritaria en considerarlo como un negocio de disposición con efectos configurativos.

En cuanto a la capacidad y legitimación para otorgar el título constitutivo, es la exigida para realizar el negocio jurídico del que forma parte, lo que se estudia en otras partes de esta obra, teniendo además en cuenta lo ya señalado anteriormente.
Por lo que se refiere a la forma, no exige ninguna especial, si bien suele acudir al tipo notarial dada la trascendencia de la situación y para que los estatutos puedan perjudicar a tercero a través de su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Respecto al contenido, cabe distinguir (art. 5 L.P.H.):

a) Descripción del edificio o edificios, en su conjunto, es decir, de la estructura que contiene las propiedades separadas del mismo, descripción sometida a la legislación hipotecaria (arts. 9 L.H. y 51 R.H.).

b) Descripción de cada piso o local con salida propia a un elemento común o a la vía pública(lo que es un dato estructural, pues puede tener salida a través de servidumbre por otros lugares) y susceptible de aprovechamiento independiente. Se incluirán siempre que los haya, dependencias complementarias de aquéllos llamadas anejos, separadas del piso o local al que sirven, que no se les suele fijar porcentaje ni se describen con detalle, teniendo su acceso, normalmente, a través de un elemento común. Tal es el caso de los sótanos, garajes, buhardillas, etc.

Mención especial merece el caso de departamento procomunal, susceptible de aprovechamiento independiente atribuido en pro indivisión a todos o parte de los dueños de elementos privativos del edificio con el fin de obtener beneficios económicos frecuentemente imputables a los gastos comunes. Respecto de ellos, no cabe la acción de indivisión (art. 4 L.P.H.); su naturaleza jurídica es discutible, manteniéndose la postura por algunos autores de que estamos ante una comunidad romana. En todo caso, la finalidad de este elemento privativo tiene que ser común a todos los titulares de él, que según la doctrina no tienen por qué ser todos los titulares de elementos privativos del edificio (V. procomunal).

c) Determinación de la cuota. La cuota es un coeficiente económico dirigido a determinar la participación en cargas y beneficios por razón de la comunidad, actuando en posibles pagos o cobros comunes, computación de votos o intereses y determinación de la fijación de los derechos de los propietarios en caso de destrucción del edificio; coeficiente económico que no significa cuota en la copropiedad (art. 3 L.P.H. y su exposición de motivos), adscribiéndose al piso o local, y siendo determinada por el propietario único del edificio por acuerdo unánime cuando sean varios, por laudo o por resolución judicial (art. 5.2 L.P.H.).

Su variación presupone unanimidad, igual que la modificación del título constitutivo (art. 5, citado, in fine).

d) Pueden recoger el título constitutivo los llamados Estatutos o conjunto de normas que rigen la vida de la comunidad. No es necesario que figuren en él, pero deben constar en escritura pública si se quiere que a través de su inscripción perjudiquen a terceros. No se deben confundir con las Ordenanzas de régimen interior que regulan los detalles de la convivencia y adecuada utilización de servicios comunes, que no se inscriben, no constan en el título, y tienen su límite no sólo en la ley, como aquéllos, sino también en los mismos estatutos. Su modificación no requiere unanimidad, bastando la mayoría.

El contenido de los estatutos es muy variable, modalizando la ley, pero sin vulnerar su aspecto imperativo, si bien en la práctica suelen quedar reducidos a regular determinados extremos, particularmente con la posibilidad de dividir los locales.

Para cualquier duda en relación con esta área, puede ponerse en contacto con los siguientes profesionales

Luis Miguel Fernández



luis@aestimatioabogados.com

Dolores Canelas



lola@aestimatioabogados.com

Blog

¿A quién corresponden los espacios bajo-cubiertas no declarados en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal: al propietario o a su comunidad?

Articulos publicados, Prensa, Propiedad Horizontal16 abril, 2018adminaest

Artículo publicado por el abogado D. Luis Miguel Fernández Jiménez en la Revista Inmueble del grupo Economist & Jurist. Puedes leerle íntegro en el siguiente PDF

Leer Más

¿Deseas alquilar tu vivienda de uso turístico en la Comunidad de Madrid?

Articulos publicados, Propiedad Horizontal26 enero, 2018adminaest

¿DESEAS ALQUILAR TU VIVIENDA DE USO TURISTICO EN LA COMUNIDAD DE MADRID? Si eres propietario o gestor de una vivienda y estás interesado en alquilarla para uso turístico en la Comunidad de Madrid, aquí te informamos de cuáles son los pasos que debes seguir y las novedades que existen en cuanto a su regulación. ¿Comenzamos?…

Leer Más

Impermeabilización de jardineras de uso privativo que forman parte de la fachada del edificio, ¿a quién corresponde su mantenimiento?

Articulos publicados, Propiedad Horizontal10 noviembre, 2017adminaest

  INFORME JURÍDICO  1.- Motivo del presente Informe. Se redacta el presente informe jurídico a petición de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE ……………………. DE POZUELO DE ALARCÓN, sobre si, a petición de un propietario cuya jardinera de uso privativo que presenta problemas de impermeabilización, existe obligación por parte de la comunidad de propietarios de…

Leer Más

La responsabilidad decenal y la responsabilidad contractual en la reclamación de vicios constructivos contra la promotora

Articulos publicados, Propiedad Horizontal10 mayo, 2017adminaest

Con la anterior regulación en la reclamación contra la promotora por vicios constructivos a penas se utilizaba la vía de la responsabilidad contractual del Art. 1.101 del Código Civil, pues el Art. 1.591CC establecía unos plazos muy amplios: 10 años de garantía y 15 para reclamar desde que apareciera el vicio. Con la actual regulación…

Leer Más

Sentencias destacadas

Sentencia que declara que los locales comerciales de un edificio no tienen que contribuir a los gastos de conserjería.

Sentencias Propiedad Horizontal28 febrero, 2018adminaest

En esta Sentencia se declara que los locales comerciales de un edificio no tienen que contribuir a los gastos de conserjería.  VER PDF

Leer Más

Sentencia sobre reclamación de cuota de comunidad

Sentencias, Sentencias Propiedad Horizontal10 febrero, 2018adminaest

El Tribunal Supremo, por fin, viene a aclarar un asunto que había sido objeto de interpretación de distinta manera por las audiencias provinciales. AESTIMATIO ABOGADOS ya había venido sosteniendo esta tesis que ahora confirma el Tribunal Supremo estableciendo esta doctrina jurisprudencial: “cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia…

Leer Más

Sentencia de elevación a escritura pública del contrato privado de compraventa

Sentencias, Sentencias Civil6 febrero, 2018adminaest

Nuestros abogados consiguen que se estime íntegramente la demanda, condenando a la mercantil junto a la actora para que otorguen escritura de segregación y elevación a escritura pública el contrato privado de compraventa, con condena en costas.  VER PDF

Leer Más

Sentencia desahucio

Sentencias, Sentencias Civil6 febrero, 2018adminaest

Tras la defensa llevada a cabo por nuestros abogados queda demostrado que la demandada no había abonado las rentas. La condena al desalojo, al pago de 117.170,03 € de principal más resto de rentas, las cantidades que continúen devengándose y al pago de las costas del procedimiento. VER PDF

Leer Más
Suscríbase a nuestra newsletter para estar informado de todas las modificaciones y novedades legislativas, noticias, nuestros descuentos, sentencias y artículos de nuestro blog
SUSCRÍBASE A NUESTRA NEWSLETTER


                       
                          

INICIO
EQUIPO
CALIDAD
SEGUROS
SENTENCIAS
PRENSA
BLOG
CONTACTO

CIVIL
PROPIEDAD HORIZONTAL
MERCANTIL
PENAL MILITAR Y GUARDIA CIVIL
PENAL
DISCIPLINARIO
ADMINISTRATIVO Y CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO Y CONTENCIOSO MILITAR Y FF.PP

C/ Ríos Rosas, Nº 54 ESC A 4ºDcha
28003 Madrid
TEL. 91 451 99 00

FAX. 91 441 96 31
info@aestimatioabogados.com

Aviso legal | Política de privacidad | Cookies

Este sitio web utiliza cookies para mejorar su experiencia y ofrecer contenidos de interés. Al continuar con la navegación entendemos que se acepta su uso Acepto Leer más

Contácta con nosotros


Nombre (requerido)

Email (requerido)

Teléfono

Mensaje

He leído y acepto la Política de Privacidad*