banner-27
Áreas – Propiedad Horizontal –  Derecho de Propiedad Horizontal

Derecho de Propiedad Horizontal

La propiedad horizontal es una propiedad especial que se constituye sobre pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, teniendo su titular un derecho exclusivo sobre ellos y un derecho de copropiedad sobre elementos del inmueble que sean necesarios para el adecuado uso y disfrute de aquéllos. Así resulta del artículo 396 del Código Civil y del artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960.

 

Es ésta una institución con algún precedente histórico, pero su desarrollo es reciente, derivado de las necesidades creadas por la escasez de viviendas en la era moderna. En España, ya el C.C. en su artículo 396 redacción originaria, contempló esta figura, aunque insuficientemente, lo que motivó una reforma posterior por Ley de 26 de octubre de 1939, reforma que adolecía básicamente del defecto de atribuir un derecho de tanteo a los copropietarios en caso de venta de algún piso (ampliado con el derecho de retracto por el Tribunal Supremo).

 

Esta situación fue superada por la actual Ley Especial de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, que modificó el artículo 396 C.C., añadió un segundo párrafo al artículo 401 C.C. y reformó los artículos 8 y 197 de la Ley Hipotecaria. Esta ley estableció una mayor regulación de la propiedad horizontal en cuanto a su contenido y órganos y eliminó los derechos de tanteo y de retracto (con la particularidad prevista en la disposición transitoria segunda). Estamos ante una ley que regula todas las comunidades de propietarios (disposición transitoria primera), comunidades que en la actualidad se van a regir por este orden, por normas de carácter imperativo, estatutos de la comunidad, normas de régimen interior. Ley de Propiedad Horizontal y Código Civil.

 

Pero, a pesar de la ley, la actual realidad desborda el contenido de aquélla; situaciones como las urbanizaciones privadas, los complejos de edificaciones mezcla de viviendas unifamiliares y bloques de edificios, situaciones particulares en cuanto a su constitución han dejado patente la insuficiencia de aquélla y la necesidad de su modificación.

 

Para paliar esos problemas, en parte, y para atender a otros que fueron apareciendo en la práctica, surge la última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, mediante Ley 8/1999 de 6 de abril, dirigida, según señala su Exposición de Motivos, al acercamiento entre la realidad jurídica y la material, para lo cual se modaliza la regla de unanimidad, se establecen medidas en la lucha contra la morosidad y se flexibiliza el régimen de funcionamiento de la comunidad de vecinos. Reforma ésta que abarca también el artículo 396 C.C., dando además el plazo de un año para que los estatutos de las comunidades de propietarios se adapten a la misma.

 

No obstante, seguían existiendo problemas prácticos de aplicación, como la necesidad del requisito de la unanimidad para cualquier modificación de un elemento común, así como la necesidad de atender específicamente a determinados colectivos, como las personas con minusvalía y los mayores de 70 años, y a determinados avances de nuestra sociedad, como lasenergías renovables, o infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos. Ello llevó al legislador a aprobar una nueva modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, mediante la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio) que está vigente desde el 28 junio 2013.

 

Derechos y obligaciones de los propietarios

Cabe distinguir: a) En cuanto a su piso o local. 

De acuerdo con el artículo 3 L.P.H., corresponde al dueño de cada piso o local un derecho singular y exclusivo sobre el espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todo tipo comprendidos dentro de sus límites, y que sirven exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título aunque se hallen fuera del espacio delimitado. Así mismo le corresponde la copropiedad con los demás condueños de pisos o locales de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

Por ello, tiene un derecho de uso y disfrute que supondrá la posibilidad de modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local, siempre que no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de los otros propietarios, si bien se debe dar cuenta de las obras previamente a quien represente a la comunidad (art. 7 L.P.H.). Dichas alteraciones sólo podrán ser realizadas en su piso o local pero no en el resto del inmueble, ni aunque la reparación fuese urgente, ya que en ese caso deberá comunicarlo sin delación al administrador.

El propietario u ocupante del piso o local tiene limitada la actividad a desarrollar en la medida en la que esta no puede ser de las prohibidas en los Estatutos o que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre las actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas. En otro caso, el Presidente de la Comunidad, a iniciativa propia o de cualquier otro propietario u ocupante, requerirá al infractor para que cese en las mismas, y de continuo dicho Presidente, previa autorización de la Junta debidamente convocada al efecto, presentará la pertinente demanda que se sustanciará en lo no previsto en el artículo 7 L.P.H., por las normas que regulan el juicio de cognición, y que podrá acarrear, además de la cesación de la actividad y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local hasta tres años o la extinción de los derechos relativos a la vivienda o local, si el infractor fuese arrendatario, así como su inmediato lanzamiento.

Al ser dueño de una propiedad separada sobre piso o local, puede enajenar y disponer de ella, pero sin separar los elementos comunes (art. 396 C.C.); también puede hipotecar su piso o local (art. 107.11 L.H.).

Sus obligaciones se detallan en el artículo 9 L.P.H. y se centran básicamente en la realización de lo necesario para el normal funcionamiento del edificio.

b) En cuanto a los elementos comunes. +

Tiene sobre ellos un derecho de copropiedad que implica un uso y disfrute compartido, modalizado en los artículos 7 y 10 L.P.H., y contemplado en cuanto a las obligaciones específicas en el artículo 9 L.P.H.

El artículo 9 L.P.H. contempla las obligaciones de cada propietario ampliando el contenido del texto anterior, creando un fondo de reserva destinado a atender las obras de conservación y reparación de la finca y que señala una nueva disposición adicional de la Ley aplicándose con la excepción marcada en el artículo 24.3.c. El artículo 9 L.P.H. contempla así mismo la obligación de comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, por los propietarios, un domicilio en España a efectos de notificaciones y requerimientos, así como el cambio de titularidad del piso o local con la excepción señalada en el último inciso de la letra «i» del artículo 9 (conocimiento por cualquier órgano de gobierno de la comunidad de dicho cambio por cualquier medio, actos concluyentes o cuando la transmisión resulte notoria). El artículo 9 en su letra «a» establece una regulación de la obligación de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, con la que pretende combatir la lucha contra la morosidad contemplando la publicidad en el instrumento público de transmisión de las cantidades adeudadas por los propietarios, la afección real del inmueble transmitido al pago de los gastos generales correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años inmediatamente anteriores, responsabilidad solidaria del transmitente que no comunique el cambio de titularidad, atribución de carácter ejecutivo a los acuerdos formalizados en el acta de la Junta de Propietarios, establecimiento de un procedimiento ágil y eficaz de ejecución judicial para el cobro de las deudas con la comunidad…

Para el cumplimiento de esta obligación de pago de los gastos y de la contribución al fondo de reserva, se podrá acudir al procedimiento judicial regulado en el artículo 21 de la misma Ley.

Órganos de la propiedad horizontal

Sin perjuicio de lo que pueda acordar la Comunidad de Propietarios, contempla el artículo 13 L.P.H., cuatro:

  1. Junta de Propietarios cuya competencia se centra, básicamente, en conocer y decidir los asuntos de interés general para la comunidad, como lo relativo a ingresos y gastos, obras, estatutos y normas de régimen interior, decidiendo sobre el nombramiento y remoción del resto de los órganos.La asistencia puede ser personal o por representación legal o voluntaria quedando excluidos del derecho al voto los propietarios que no estando al corriente en el pago de las deudas en la comunidad no hubiesen impugnado judicialmente o consignado judicial o notarialmente las suma en cuestión. Estos propietarios que pueden asistir a las deliberaciones serán reflejados en el acta de la junta, y su cuota de participación no se computa (art. 15 L.P.H.).Deberá reunirse la junta por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos, contemplándose en el artículo 16 la forma de convocatoria de las juntas.Para la adopción de los acuerdos (art. 17 L.P.H.) se exige unanimidad para la validez de aquellos que implican aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos. Se flexibiliza el régimen de mayoría cuando los acuerdos se dirijan al establecimiento de determinados servicios, tales como portería, ascensores, supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalías, servicios de telecomunicación, aprovechamiento de la energía solar. A los efectos de los cómputos señalados se consideran votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 L.P.H., no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. También contiene la Ley reglas especiales en materia de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el R.D.L. 1/1998 de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, o en materia de energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, que podrá ser acordada a petición de cualquier propietario por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.Todos los demás acuerdos quedan sujetos para su validez al voto de la mayoría del total de los propietarios que representan la mayoría de cuotas de participación, si bien en segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes que representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.En caso de no lograr el acuerdo, la única solución es la vía judicial a que se refiere el artículo 17 L.P.H.Estos acuerdos que son impugnables judicialmente en los términos del artículo 18 de la Ley se reflejarán en un Libro de Actas diligenciado por el Registro de la Propiedad y cuyos requisitos formales se contemplan en el artículo 19 L.P.H., quedando bajo custodia del secretario.
  2. El presidente y, en su caso, los vicepresidentes. Han de ser propietarios y, salvo elección, su nombramiento será mediante turno rotatorio o sorteo. El cargo es obligatorio con las excepciones señaladas en el artículo 13.2 L.P.H., siendo la existencia del cargo de Vicepresidente facultativa y con el contenido funcional de sustituir al Presidente en caso de ausencia, vacante o imposibilidad del mismo, al cual asistirá en sus funciones, según señale la Junta de Propietarios. El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
  3. El secretario tiene sus funciones diseminadas en la Ley (recibir notificaciones, conservar el Libro de Actas y otros documentos, etc.) y salvo que se haya previsto su existencia o que se acuerde por la junta de propietarios sus funciones, igual que las del administrador, serán ejercidas por el presidente de la comunidad. También se pueden acumular los cargos de secretario y administrador, que es la práctica actual y corriente. En todo caso, igual que en el supuesto del presidente y salvo disposición estatutaria en contra, tienen una duración de un año, salvo remoción por acuerdo de la junta
  4. Administrador. Dicho cargo, sea o no acumulable con el de secretario, puede recaer en un propietario o en persona física con cualificación profesional suficiente legalmente reconocida, o en corporaciones o personas jurídicas en los términos legalmente establecidos. Sus funciones, si bien pueden ser ampliadas por la Junta, se contemplan en el artículo 20 y consisten básicamente en la elaboración de presupuestos y propuesta de medios para cubrirlos, velando por el buen funcionamiento de la casa, ejecutando acuerdos en materia de obras y efectuando los cobros y pago procedentes.
Los complejos inmobiliarios privados.

La reforma de la Ley de 1999 reguló como novedad los complejos inmobiliarios privados incluyendo en la L.P.H., en su Capítulo III el artículo 24, habiendo añadido la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013 a las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica. En ese sentido ya el artículo 2 L.P.H. declara de aplicación la misma Ley a los complejos inmobiliarios mencionados y el artículo 24 el régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil.

Se concretan cuales son los complejos inmobiliarios privados al exigir en el artículo 24 de la Ley la concurrencia de los dos requisitos siguientes:

a)Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí, cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

Dichos complejos, en cuanto a su modo de funcionamiento, pueden, o bien constituir una sola comunidad de propietarios, a través de cualquiera de los procedimientos señalados en el artículo 5 de la Ley, caso en el cual se aplicarán las disposiciones de la L.P.H., o bien constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios, mediante el procedimiento señalado en el artículo 24.2.b) de la Ley, previo acuerdo mayoritario de las respectivas Juntas de Propietarios. En este segundo caso, también será aplicable la L.P.H., pero con las especialidades señaladas en el párrafo 3 del citado artículo 24, en cuanto a su funcionamiento:

a) La junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las juntas de propietarios de las Comunidades que integran la agrupación.

c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta, no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva..

La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar, en ningún caso, las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.

El párrafo 4 de dicho artículo 24 contempla la situación de los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2, en cuyo caso les serán aplicables, supletoriamente, respecto de los pactos que establezcan entre sí lo copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.

Puede ponerse en contacto con los siguientes profesionales:

 

Luis Miguel Fernández J.
luis@aestimatioabogados.com
Julio Palomero Peralta
julio@aestimatioabogados.com

Sentencias destacadas