El impacto de las reformas y reparaciones en la propiedad horizontal

Aestimatio Abogados somos un bufete especializado en derecho inmobiliario y Propiedad Horizontal. Por eso tenemos presente que cuando vivimos en una comunidad de vecinos, las decisiones sobre reformas y reparaciones no solo afectan a la estética o funcionalidad del edificio, sino que también tienen repercusiones legales y económicas importantes. Desde pequeñas reparaciones en las zonas comunes hasta grandes obras de rehabilitación, es fundamental entender cómo gestionar estos proyectos dentro del marco de la propiedad horizontal.

Reformas en propiedad horizontal: ¿qué dice la ley?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula los derechos y deberes de los propietarios en relación con las zonas comunes y las decisiones colectivas. Cuando se trata de reformas y reparaciones, es esencial distinguir entre obras necesarias, mejoras voluntarias y actuaciones privadas:

1. Obras necesarias para la conservación y seguridad:  El artículo 10 de la LPH establece que las reparaciones necesarias para garantizar la seguridad, habitabilidad y funcionalidad del edificio son obligatorias. Esto incluye, por ejemplo, la reparación de tejados con goteras, problemas estructurales o el mantenimiento del sistema eléctrico común. Estas obras deben ser aprobadas por la junta de propietarios, aunque no es necesario el consentimiento unánime, ya que su carácter urgente y obligatorio prevalece.

Por ejemplo, si una inspección técnica de edificios (ITE) señala la necesidad de reforzar la estructura del inmueble, la comunidad está legalmente obligada a llevar a cabo la obra, y los propietarios deben contribuir a los gastos de acuerdo con su coeficiente de participación.

1. Mejoras voluntarias: ¿cuándo son viables?: Las mejoras que no sean estrictamente necesarias, como la instalación de un ascensor en un edificio donde no existía previamente o la mejora estética de las zonas comunes, requieren un acuerdo por mayoría cualificada según el artículo 17 de la LPH.

Un caso frecuente es el de instalar sistemas de eficiencia energética, como paneles solares o aislamiento térmico. Aunque no sean obligatorios, estas mejoras pueden reducir costes a largo plazo y aumentar el valor del inmueble. Sin embargo, deben ser aprobadas en asamblea, y aquellos propietarios que no estén de acuerdo no están obligados a pagar si los costes exceden de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

1. Reformas dentro de las viviendas privadas: Los propietarios tienen derecho a realizar reformas en sus viviendas, siempre que no afecten a elementos comunes o a la seguridad del edificio, conforme al artículo 7 de la LPH. Por ejemplo, instalar un aire acondicionado no debería comprometer la fachada del edificio sin la aprobación de la comunidad.

Cómo gestionar conflictos y acuerdos en reformas comunitarias

Las obras en comunidades de vecinos suelen generar conflictos: desacuerdos sobre costes, molestias durante la ejecución de los trabajos o la percepción de que ciertos propietarios se benefician más que otros. Para evitar problemas, es fundamental seguir un proceso bien definido:

1. Convocar una junta con información detallada:  El primer paso es convocar una reunión de propietarios con toda la información relevante: presupuesto, plazos, alternativas y razones para realizar la obra. Contar con un administrador de fincas o un abogado especializado puede ser crucial para mediar y garantizar que el proceso sea transparente.
2. Votar conforme a la ley: Dependiendo del tipo de obra, será necesario el voto por mayoría simple, cualificada o incluso unanimidad. Por ejemplo, las obras de accesibilidad, como la instalación de rampas o ascensores, requieren mayoría simple si son solicitadas por un vecino con movilidad reducida, según el artículo 10.1 b de la LPH.
3. Establecer un plan de pagos claro:  Los costes de las reformas suelen ser un punto crítico. Es importante elaborar un plan de pagos acorde con los coeficientes de participación y, si es necesario, buscar financiación externa. Las comunidades pueden recurrir a subvenciones y ayudas públicas, especialmente en proyectos de rehabilitación energética o accesibilidad, como las ofrecidas por los fondos Next Generation de la Unión Europea.
4. Gestión de molestias y responsabilidades: Durante la ejecución de la obra, es vital minimizar las molestias a los vecinos. Además, el contrato con la empresa encargada debe ser claro respecto a los plazos, la responsabilidad por daños y las penalizaciones por retrasos.

En Aestimatio Abogados, como expertos en Propiedad Horizontal, mediamos en conflictos derivados de las obras, ayudamos a negociar contratos y representamos a las comunidades en caso de que surjan disputas legales.