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Aestimatio Abogados somos un bufete que cuenta con un equipo de abogados especializado en Propiedad Horizontal y derecho inmobiliario. Comprar una vivienda de segunda mano puede ser una gran oportunidad para quienes buscan adquirir un inmueble a un precio más accesible o quizás en una ubicación estratégica. Sin embargo, es posible que, tras la compra, surjan problemas inesperados que no se detectaron a simple vista durante la visita o inspección. Estos problemas, conocidos como vicios ocultos, pueden afectar gravemente la estructura y el valor de la vivienda, generando importantes inconvenientes y gastos adicionales para el comprador.
¿Qué son los vicios ocultos y cómo detectarlos?
Los vicios ocultos son defectos graves que afectan a la funcionalidad o seguridad de una vivienda y que no son fácilmente detectables a simple vista durante una inspección normal. Estos problemas pueden estar relacionados con la estructura de la edificación, las instalaciones eléctricas, de fontanería o incluso con elementos que forman parte de las zonas comunes como ascensores o tejados.
Es importante entender que, a diferencia de los defectos evidentes (como paredes agrietadas o puertas que no cierran bien), los vicios ocultos requieren una inspección más detallada para ser identificados. A menudo, no se descubren hasta que el nuevo propietario comienza a vivir en la vivienda y empieza a notar problemas como humedades, fallos en el sistema eléctrico o filtraciones en las tuberías.
Algunos de los vicios ocultos más comunes en las viviendas de segunda mano incluyen:
– Humedades y filtraciones: Estas suelen aparecer con el tiempo, afectando tanto la estructura como el confort de la vivienda. A menudo, se originan por problemas en la impermeabilización o por tuberías en mal estado.
– Defectos en la instalación eléctrica: Pueden ir desde sistemas obsoletos que no cumplen con la normativa actual hasta conexiones defectuosas que representan un riesgo de incendio.
– Problemas estructurales: Grietas en paredes, problemas en los cimientos o en la estructura del edificio, que pueden pasar desapercibidos en una inspección superficial.
– Fallos en los sistemas de calefacción o fontanería: En muchas viviendas antiguas, los sistemas de calefacción o agua pueden estar deteriorados y no funcionar de manera óptima.
Es crucial que, antes de la compra de una vivienda de segunda mano, te asegures de realizar una inspección técnica más detallada con la ayuda de profesionales. En muchos casos, un informe de un arquitecto o perito puede ayudarte a detectar estos problemas antes de cerrar la compra.
¿Qué derechos tiene el comprador ante vicios ocultos?
Una vez identificado un vicio oculto en una vivienda de segunda mano, el comprador cuenta con diversas herramientas legales para protegerse. En el marco del derecho español, el vendedor tiene la responsabilidad de responder por estos defectos, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos.
Requisitos para reclamar por vicios ocultos
Para que un defecto sea considerado vicio oculto y puedas reclamar legalmente, es necesario que se cumplan las siguientes condiciones:
- El defecto debe ser grave: No todos los defectos se consideran vicios ocultos. El problema debe ser suficientemente grave como para afectar el uso habitual de la vivienda o su valor económico. Por ejemplo, una pequeña grieta en la pintura no se consideraría un vicio oculto, pero sí una humedad que ponga en riesgo la estructura de la vivienda.
- Debe ser preexistente a la compra: El vicio oculto debe estar presente en el momento de la compraventa, aunque no haya sido detectado hasta después. Si el problema surge tras la compra debido a un mal mantenimiento por parte del nuevo propietario, no podrá ser considerado vicio oculto.
- Debe ser desconocido por el comprador: El comprador no puede reclamar si tenía conocimiento previo del defecto. Esto significa que, si durante la inspección se señaló un problema y se aceptó la compra, no se podrá reclamar posteriormente.
Plazos para reclamar
Es fundamental que actúes con rapidez una vez detectado un vicio oculto. Según el Código Civil español, el plazo para interponer una reclamación es de seis meses desde la entrega de la vivienda. Durante este tiempo, el comprador puede exigir al vendedor la reparación del defecto, una rebaja en el precio de compra o, en casos extremos, la anulación del contrato y la devolución del dinero.
Opciones legales
Una vez que se ha detectado un vicio oculto, el comprador tiene varias opciones legales:
– Reparación del defecto: La opción más común es exigir que el vendedor cubra los costos de la reparación del defecto.
– Rebaja en el precio: Si la reparación no es posible o es demasiado costosa, el comprador puede solicitar una reducción proporcional en el precio de compra.
– Resolución del contrato: En casos donde el vicio oculto sea tan grave que impida el uso normal de la vivienda, el comprador puede solicitar la resolución del contrato y exigir la devolución del importe pagado.
Es recomendable contar con la asesoría de abogados expertos en Propiedad Horizontal para evaluar cada caso y definir la mejor estrategia legal. En Aestimatio Abogados estamos a tu disposición.