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El Juzgado estima la demanda, condenando a los demandados a ejecutar las reparaciones necesarias en zonas comunes de la edificación y en viviendas privativas. VER PDF
Objeto del Procedimiento
El presente documento recoge la resolución de un juicio ordinario promovido por una Comunidad de Propietarios frente a la entidad promotora del edificio y el arquitecto técnico. La acción ejercitada tiene por objeto la reclamación de responsabilidad por los daños materiales derivados de diversos vicios y defectos constructivos en el inmueble, solicitando la condena a los demandados para que ejecuten las reparaciones y obras necesarias contempladas en el informe pericial de la parte actora.
Posturas de las Partes
- Parte demandante (Comunidad de Propietarios): Solicita que se declare la responsabilidad solidaria de los agentes de la edificación demandados y se les condene a subsanar los defectos constructivos detallados en su dictamen pericial, asumiendo además la obtención y el coste de los permisos municipales correspondientes.
- Parte demandada (Promotora): Comparece y se opone a la demanda, solicitando su desestimación íntegra o, subsidiariamente, que se determine el alcance real de los daños, su causa (alegando posible falta de mantenimiento) y el método de reparación conforme a su propio informe pericial.
- Parte codemandada (Arquitecto técnico): No comparece al procedimiento, siendo declarado en situación de rebeldía procesal.
Análisis de los Vicios y Defectos Constructivos
El Juzgado analiza de forma pormenorizada las distintas patologías denunciadas, aplicando las reglas sobre la carga de la prueba previstas en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
- Estanqueidad de arqueta y cámara bufa: Se estiman las filtraciones en el sótano y humedades en trasteros por evacuación deficiente y presencia de escombros. La pericial de la actora lo acredita y existe acuerdo parcial entre peritos.
- Impermeabilización de cubiertas: Se da por probada la existencia de filtraciones en el garaje, en una vivienda específica y en los techos de varias terrazas, rechazándose la alegación de falta de mantenimiento formulada por la demandada al carecer de soporte probatorio.
- Acumulación de agua en zona ajardinada: Queda demostrada la formación de grandes charcos por defectos de nivelación o drenaje, descartándose las justificaciones de la perito de la demandada.
- Cuarto de instalaciones de la piscina, extracción de cocinas y aplacados: Existe total conformidad entre los peritos de ambas partes sobre la existencia de estos defectos y la necesidad de reparación (incluyendo la reposición de 101 piezas de aplacado).
- Estanqueidad de carpintería metálica y cerramientos: Mediante pruebas termográficas, de humo y ensayos Blower Door, el perito de la actora acreditó graves filtraciones de aire. El Juzgado estima la pretensión pero con una limitación fundamental: la reparación de estos defectos de aislamiento y estanqueidad se circunscribirá única y exclusivamente a las viviendas que fueron efectivamente examinadas y testadas, no pudiendo generalizarse la condena a la totalidad de las viviendas del edificio.
Fundamentos Jurídicos y Resolución del Tribunal
Ante la imposibilidad de individualizar la cuota de responsabilidad de cada agente (al no haberse demandado a todos los intervinientes ni formulado reconvención), el Magistrado-Juez determina la responsabilidad solidaria de la promotora y el arquitecto técnico. Asimismo, avala el método de reparación y las valoraciones económicas propuestas por el perito de la Comunidad de Propietarios, por considerarlas ajustadas a la reparación integral que exige un edificio de nueva construcción.
El Juzgado fija un plazo de seis meses para la ejecución de las obras, imponiendo a los demandados la obligación adicional de tramitar y sufragar los permisos municipales necesarios, para evitar un perjuicio añadido a la Comunidad.
Fallo de la Sentencia y Costas
- Estimación parcial de la demanda: Se condena solidariamente a la promotora y al arquitecto técnico a realizar, en el plazo de seis meses, todas las reparaciones y obras necesarias descritas por el perito de la actora, con la salvedad de limitar las reparaciones de cerramientos y carpintería metálica exclusivamente a las viviendas analizadas en la pericial.
- Costas procesales: Al haberse estimado la demanda de forma parcial (debido a la referida limitación en el número de viviendas a reparar), el Juzgado acuerda no imponer el pago de las costas procesales a ninguna de las partes, en estricta aplicación de lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.