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Objeto del Procedimiento
El presente documento recoge la sentencia dictada por la Sección Novena de la Audiencia Provincial Civil de Madrid, que resuelve un recurso de apelación interpuesto por una Comunidad de Propietarios. El litigio dimana de una demanda de juicio ordinario en la que una sociedad mercantil, arrendataria de un local destinado a restaurante, reclamaba a la citada Comunidad una indemnización total de 49.011,97 euros. Esta cantidad corresponde a los daños y perjuicios (daño emergente y lucro cesante) derivados de dos cierres temporales del establecimiento obligados por la necesidad de ejecutar obras en elementos comunes del edificio. VER PDF
Posturas de las Partes
- Parte apelante (Comunidad de Propietarios): Solicita la revocación de la sentencia de primera instancia que estimó íntegramente la demanda. Alega, respecto al primer cierre, que no existió negligencia en el mantenimiento de la red de saneamiento debido a la antigüedad del edificio. Sobre el segundo cierre, argumenta que el colapso del forjado tuvo su origen en fugas de una red privativa del piso superior. Finalmente, se opone a la cuantía indemnizatoria, sosteniendo que los gastos fijos del local debían ser abonados por el arrendatario independientemente del cierre y cuestionando los cálculos periciales.
- Parte apelada (Arrendataria del local): Se opone al recurso y defiende la confirmación de la sentencia de instancia, sosteniendo que los daños derivan de la falta de conservación de los elementos comunes y que la indemnización calculada es correcta.
Fundamentos Jurídicos y Análisis del Tribunal
La Audiencia Provincial desestima el recurso fundamentándose en la normativa civil y de propiedad horizontal, destacando los siguientes extremos:
- Deber de mantenimiento y red de saneamiento: El tribunal determina que la Comunidad de Propietarios incumplió su obligación de conservación exigida por el artículo 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. El hecho de que el edificio fuera antiguo exigía, precisamente, una mayor diligencia y vigilancia. Existe un claro nexo causal (artículo 1902 del Código Civil) entre el mal estado de las tuberías y los daños que obligaron al primer cierre del restaurante durante 47 días.
- Colapso del forjado (Elemento común): Respecto al segundo cierre (32 días), la Sala dictamina que el forjado situado entre el local y la vivienda superior es un elemento estructural y, por tanto, un elemento común. Su reparación y mantenimiento es obligación ineludible de la Comunidad, con independencia de que el origen de la fuga provenga de instalaciones privativas, sin perjuicio del derecho de la Comunidad a repetir posteriormente contra el propietario causante del daño.
- Daño emergente, lucro cesante y alegaciones ex novo: El tribunal confirma el derecho a indemnizar los gastos fijos de explotación (alquiler, personal, seguros, etc.). Al estar el local cerrado por causa imputable a la Comunidad, la empresa no obtuvo ingresos y tuvo que sufragar dichos gastos con su propio patrimonio. Asimismo, se rechazan las objeciones sobre presuntos errores de cálculo en el informe pericial de la actora, ya que la Comunidad las planteó ex novo (por primera vez) en el recurso de apelación y no en la contestación a la demanda, lo que generaría una inaceptable indefensión a la parte contraria.
Fallo de la Sentencia y Costas
En virtud de los razonamientos expuestos, la Audiencia Provincial dicta los siguientes pronunciamientos definitivos:
- Desestimación del recurso: Confirma íntegramente la sentencia dictada en primera instancia, manteniendo la condena a la Comunidad de Propietarios al pago de 49.011,97 euros más los intereses legales correspondientes.
- Imposición de costas procesales: En estricta aplicación del principio del vencimiento objetivo establecido en el artículo 398 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, se condena a la Comunidad de Propietarios apelante al pago de la totalidad de las costas procesales generadas en esta segunda instancia, decretándose además la pérdida del depósito constituido para recurrir.