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El departamento del área de Propiedad Horizontal de AESTIMATIO ABOGADOS obtiene una nueva Sentencia condenatoria contra una promotora. Lo interesante de esta Sentencia es que la promotora actuaba como gestora de comunidades y, sin embargo, es condenada como promotora. Así mismo, es interesante la sentencia por el estudio que hace de las diferencias entre la obligación de reparar o indemnizar, pues en este caso y debido a los daños existentes en la urbanización, la comunidad había acometido previamente las obras y posteriormente y a través de la demanda interpuesta por AESTIMATIO ABOGADOS, se ha reclamado el importe del coste de la reparación, que es a su abono a lo que condena la sentencia. VER PDF
Objeto del Procedimiento
El presente documento recoge la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 34 de Madrid en un procedimiento ordinario. La acción es promovida por una Comunidad de Propietarios frente a una entidad mercantil, reclamando el abono de la cantidad de 160.394,61 euros en concepto de indemnización por los gastos derivados de la reparación de diversos vicios y defectos constructivos detectados en los elementos comunes y viviendas del edificio.
Posturas de las Partes
- Parte demandante (Comunidad de Propietarios): Ejerce una acción principal de responsabilidad por daños materiales derivados de vicios constructivos al amparo del artículo 17 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, y una acción subsidiaria por incumplimiento contractual fundamentada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil. Reclama el reembolso del importe de las obras de reparación ya ejecutadas, los honorarios técnicos del arquitecto y las tasas y licencias municipales abonadas.
- Parte demandada (Mercantil): Se opone a la demanda alegando falta de legitimación pasiva. Sostiene que su intervención en el proceso de edificación se limitó a ser una mera entidad gestora o mandataria de la Comunidad de Propietarios (arrendataria de servicios), y no la promotora de la obra, condición que pretende atribuir a la propia parte actora.
Fundamentos Jurídicos y Análisis del Tribunal
- Legitimación pasiva y figura del promotor: El juzgado desestima la excepción de falta de legitimación pasiva planteada por la demandada. Tras analizar el contrato suscrito, el tribunal constata que la mercantil ejerció funciones de control e impulso propias de una promotora: ostentaba la opción de compra sobre el solar, contrató a los técnicos (arquitectos), se reservó la gestión, dirección y administración irrevocable de la promoción, y pactó una remuneración del 12% de las aportaciones económicas totales más la propiedad de los locales comerciales. Apoyándose en la jurisprudencia del Tribunal Supremo, esta actuación la equipara plenamente a la figura legal del promotor, debiendo responder por los defectos de construcción.
- Compatibilidad de acciones y prescripción: El tribunal recuerda que la responsabilidad legal exigida por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación es compatible con la acción por incumplimiento contractual de los artículos 1101 y concordantes del Código Civil. Entregar un inmueble con defectos que impiden o limitan su habitabilidad y seguridad supone la entrega de «aliud pro alio» (cosa distinta a la pactada), lo cual faculta a la actora a ejercer la acción de cumplimiento de contrato, sujeta al amplio plazo de prescripción de quince años fijado en la redacción aplicable del artículo 1964 del Código Civil.
- Acreditación de los daños y su valoración: Basándose en el dictamen pericial aportado por la actora y en la declaración del arquitecto en el acto del juicio, el tribunal da por probada la existencia de deficiencias de ejecución graves (principalmente humedades y filtraciones) que afectaban a la habitabilidad y funcionalidad del edificio. Se considera justificada y acreditada la necesidad, urgencia y correcta ejecución de las obras de reparación acometidas por la Comunidad, así como la exactitud de los gastos reclamados que ascienden al total demandado.
Fallo de la Sentencia y Costas
- Estimación íntegra de la demanda: Se condena a la mercantil demandada, en su calidad de promotora de la edificación, a abonar a la Comunidad de Propietarios la cantidad total de 160.394,61 euros por los daños materiales causados.
- Condena al pago de intereses: Se impone el pago de los intereses legales sobre la cuantía objeto de condena, computados desde la fecha de interpelación judicial (interposición de la demanda) hasta su completo pago, conforme a lo establecido en los artículos 1100 y 1108 del Código Civil.
- Imposición de costas procesales: En estricta aplicación del principio del vencimiento objetivo establecido en el artículo 394.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, se condena a la entidad demandada al pago de la totalidad de las costas procesales causadas en el procedimiento.