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Demanda interpuesta por AESTIMATIO ABOGADOS en nombre de una Comunidad de Propietarios. Nuestro departamento de Propiedad Horizontal obtiene una Sentencia que condena al promotor, constructor y arquitectos por vicios constructivos con carácter solidario. VER PDF
Objeto del Procedimiento
El presente documento resume la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 63 de Madrid en un procedimiento ordinario. La acción es promovida por una Comunidad de Propietarios contra la entidad promotora, la empresa constructora y la dirección facultativa (integrada por varios arquitectos técnicos). Se exige la declaración de responsabilidad solidaria por vicios constructivos detectados en los viales del polígono y en las luminarias, solicitando la condena a su reparación o, subsidiariamente, el abono de 67.325,49 euros para su subsanación, al amparo de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
Posturas de las Partes
- Parte demandante (Comunidad de Propietarios): Alega que a finales del año 2009 aparecieron graves defectos en la capa de rodadura de los viales interiores (grietas y hundimientos) y problemas de inestabilidad en las luminarias. Aporta un informe pericial que atribuye dichos daños a una deficiente ejecución material de la obra, apartada de las directrices del proyecto original.
- Partes demandadas (Promotora, Constructora y Arquitectos Técnicos): Se oponen a la demanda alegando, como excepción procesal previa, la prescripción de la acción. En cuanto al fondo, niegan la existencia de defectos de ejecución y atribuyen los daños a un uso indebido de los viales (por exceso de tonelaje de los vehículos) y a la falta de mantenimiento por parte de la propia Comunidad de Propietarios.
Fundamentos Jurídicos y Análisis del Tribunal
El Juzgado estima íntegramente la demanda principal tras analizar las excepciones procesales y la prueba practicada, basándose en los siguientes argumentos:
- Rechazo de la excepción de prescripción: El tribunal determina que es de aplicación el plazo de garantía de tres años (por ser defectos que afectan a la habitabilidad y funcionalidad) previsto en el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación. Dado que la obra se recepcionó a finales de 2007 y los defectos se manifestaron a finales de 2009, surgieron dentro del plazo legal. Asimismo, la demanda interpuesta en mayo de 2011 respeta el plazo de prescripción para el ejercicio de la acción (dos años desde la aparición de los daños), el cual además había sido interrumpido mediante reclamaciones extrajudiciales fehacientes.
- Valoración de la prueba pericial: Aplicando las reglas de la sana crítica, la magistrada otorga plena eficacia probatoria al dictamen pericial de la parte actora, cuyas conclusiones son claras y contundentes, viéndose corroboradas por la declaración testifical del arquitecto redactor del proyecto. Queda probado que los daños en los viales derivan de un claro incumplimiento del proyecto (inexistencia de armadura de refuerzo/mallazo y escaso espesor de la capa superior de hormigón). Respecto a las luminarias, se constata que fueron fijadas erróneamente sobre paneles ligeros sin capacidad mecánica, en lugar de anclarse a los soportes estructurales de las naves.
- Atribución de Responsabilidad Solidaria: Se rechaza tajantemente que los daños deriven de falta de mantenimiento o de un uso indebido, al no constar ninguna limitación de tonelaje en el proyecto original. Por tanto, se declara la responsabilidad exclusiva de los agentes intervinientes en la fase de ejecución material: la constructora por su mala ejecución y los arquitectos técnicos por la omisión de sus labores obligatorias de vigilancia y control. Dicha responsabilidad se extiende de forma solidaria a la promotora por imperativo legal del artículo 17.3 de la Ley de Ordenación de la Edificación.
Fallo de la Sentencia y Costas
La Magistrada-Juez resuelve la controversia dictando los siguientes pronunciamientos:
- Estimación íntegra de la demanda: Condena de forma solidaria a todos los demandados (entidad promotora, constructora y arquitectos técnicos) a reparar los vicios constructivos comprobados.
- Condena a obligación de hacer: Ordena la ejecución a cargo de los demandados de las siguientes obras: respecto a los viales, corte, demolición y retirada de la capa de rodadura, rebaje de la cota y reejecución de la solera conforme a las indicaciones del proyecto; respecto a las luminarias, desmontaje y reubicación de las 14 unidades fijándolas en su posición estructural correcta.
- Imposición de costas procesales: En estricta aplicación del principio del vencimiento objetivo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se impone a la parte demandada el pago de la totalidad de las costas procesales generadas en el procedimiento.