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El departamento del área de Propiedad Horizontal de AESTIMATIO ABOGADOS obtiene una nueva Sentencia condenatoria contra una promotora. Lo interesante de esta Sentencia es que la promotora actuaba como gestora de comunidades y, sin embargo, es condenada como promotora, respondiendo íntegramente. VER PDF
Objeto del Procedimiento
El presente documento resume la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 64 de Madrid en un procedimiento ordinario. La acción es ejercitada por una Comunidad de Propietarios frente a una entidad mercantil que actuaba bajo la apariencia de gestora. Se reclama la reparación de diversos defectos constructivos catalogados como vicios ruinógenos, fundamentando la acción en el artículo 1591 del Código Civil, al resultar inaplicable la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación dado que la licencia de edificación fue solicitada con anterioridad a la entrada en vigor de esta última norma.
Legitimación de las Partes
- Legitimación activa: El juzgado reconoce la plena legitimación de la Comunidad de Propietarios (a través de su Presidente) para interponer acciones en reclamación de vicios o defectos que afectan tanto a los elementos comunes como a los elementos privativos del inmueble, apoyándose en la consolidada jurisprudencia del Tribunal Supremo.
- Legitimación pasiva: El tribunal determina que la figura del denominado «gestor de comunidades» (entidad que asume, organiza y dirige todos los medios encaminados a la ejecución de la edificación) equivale plenamente a la figura jurídica del promotor. En consecuencia, se le atribuye la responsabilidad principal y solidaria por los vicios constructivos apreciados.
Fundamentos Jurídicos y Valoración de la Prueba
La estimación de la demanda se fundamenta en la interpretación jurisprudencial de la ruina y en una evidente ausencia de prueba en contrario por la demandada:
- Concepto de vicio ruinógeno («ruina funcional»): En aplicación del artículo 1591 del Código Civil, el juez reitera que la responsabilidad decenal no exige el derrumbe o ruina física inminente del edificio. Basta con que existan defectos de cierta gravedad que hagan la edificación inapropiada para su fin o que supongan un obstáculo para el normal disfrute de la misma.
- Acreditación de los daños (Falta de contraprueba): El juzgador otorga valor absoluto al dictamen pericial aportado por la parte actora (elaborado por un arquitecto superior), destacando expresamente que dicho informe no fue objeto de contraprueba alguna por parte de la mercantil demandada, lo que obliga a someterse a su criterio técnico.
- Defectos probados: Quedan demostrados diversos vicios de gravedad, tales como la instalación de baldosas inadecuadas en terrazas, agrietamiento de petos, humedades en viviendas y trasteros por fallos graves de impermeabilización en las cubiertas, filtraciones en el garaje y el desplazamiento de una escalera exterior.
Fallo de la Sentencia y Costas
El Magistrado-Juez resuelve la controversia dictando los siguientes pronunciamientos:
- Estimación íntegra de la demanda: Condena a la entidad promotora-gestora demandada a proceder a la reparación in natura de los vicios y defectos constructivos denunciados en la demanda.
- Condena subsidiaria por equivalencia: Alternativamente, para el caso de que la demandada no ejecute voluntariamente las reparaciones a las que viene obligada, se la condena a costear el importe de las mismas para que se verifiquen a su costa.
- Imposición de costas procesales: En estricta aplicación del principio del vencimiento objetivo consagrado en el artículo 394 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, se impone a la entidad demandada el pago de la totalidad de las costas procesales devengadas en la instancia.