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Nuestro cliente, un arrendatario con un contrato de arrendamiento de los conocidos como de «renta antigua» encarga al Departamento de Derecho Civil de AESTIMATIO ABOGADOS su defensa frente al desahucio por impago de rentas y cantidades asimiladas que le había interpuesto el propietario de la vivienda. Tras las actuaciones procesales de nuestros abogados y la defensa llevada a cabo, la Audiencia Provincial de Madrid desestima la demanda. VER PDF
Objeto del Procedimiento
El presente documento recoge la sentencia dictada por la Audiencia Provincial Civil de Madrid, que resuelve los recursos de apelación interpuestos tanto por la parte demandante como por la demandada frente a una sentencia de primera instancia. El litigio tiene su origen en una demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad (concretamente, recibos de suministro de agua), en la que el juzgado a quo declaró enervada la acción de desahucio y condenó en costas al inquilino.
Posturas de las Partes
- Parte demandante y apelante (Arrendador): Impugna la sentencia al considerar que no procedía admitir la enervación de la acción de desahucio, alegando haber remitido requerimientos previos de pago (burofaxes) con más de cuatro meses de antelación a la demanda. Reclamaba una deuda total de 534,50 euros.
- Parte demandada y apelante (Arrendatario): Recurre alegando, en primer lugar, un defecto legal en el modo de proponer la demanda, al considerar que no se desglosaba ni justificaba la procedencia de la cantidad reclamada. En cuanto al fondo, argumenta que no se aportaron los recibos oficiales del agua y que consignó judicialmente los 534,50 euros de manera estrictamente cautelar para evitar el lanzamiento.
Fundamentos Jurídicos y Análisis del Tribunal
La Audiencia Provincial fundamenta la revocación de la sentencia de instancia y la consiguiente desestimación de la demanda en los siguientes extremos probatorios y jurídicos:
- Rechazo del defecto legal en la demanda: El tribunal desestima esta excepción procesal, señalando que la demanda cumple suficientemente con los requisitos exigidos por el artículo 437 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (identificación de las partes, fijación clara de lo que se pide y la causa de pedir).
- Falta de acreditación de la deuda: En estricta aplicación de la carga de la prueba (artículo 217 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil), la Sala determina que el arrendador no probó la existencia ni la exactitud de la deuda. La mera aportación de extractos de su cuenta bancaria con cargos genéricos por «agua» no es suficiente para sustentar la reclamación si no se acompañan los correspondientes recibos que justifiquen que la cantidad es exigible, líquida y vencida.
- Improcedencia de la enervación: Al no haber probado el actor que la deuda fuera exigible, la demanda debió ser íntegramente desestimada y no declarada enervada. El pago realizado por el inquilino en el juzgado tuvo un carácter preventivo (ad cautelam) para salvaguardar su derecho a permanecer en la vivienda, y no implica un reconocimiento de la deuda reclamada sin justificación.
- Invalidez de los requerimientos previos: El tribunal añade que los burofaxes enviados por el arrendador reclamaban cantidades dispares e inconexas con la demanda (89,84 €, 44,92 €, 468,11 € y 506,98 €), por lo que nunca hubieran resultado válidos para impedir la enervación a los efectos del artículo 22.4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
Fallo de la Sentencia y Costas
La Audiencia Provincial resuelve la controversia dictando los siguientes pronunciamientos:
- Estimación del recurso del arrendatario y desestimación del recurso del arrendador: Revoca íntegramente la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 77 de Madrid.
- Desestimación de la demanda: Absuelve al arrendatario demandado de todos los pedimentos contenidos en la demanda, rechazando tanto el desahucio como la reclamación de cantidad.
- Costas procesales: Dadas las dudas de hecho y de derecho existentes en torno a la interpretación de los burofaxes remitidos, el tribunal acuerda no efectuar expresa imposición de las costas causadas, ni en la primera instancia ni en el recurso de apelación, procediendo a la devolución del depósito para recurrir a la parte demandada.