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En una compraventa de una vivienda, la parte compradora entrega en concepto de arras la cantidad de 20.500 Euros a la parte vendedora. La compraventa se condiciona a que la parte compradora obtenga financiación bancaria y, en caso negativo, lo deberá acreditar documentalmente. Los vendedores encargan a nuestro despacho su defensa en la demanda interpuesta por los compradores solicitando la devolución de las arras. Tras la actuación de nuestros abogados la demanda es desestimada y los vendedores no tienen que devolver el dinero recibido. VER PDF
Objeto del Procedimiento
El presente documento resume la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Arganda del Rey. La controversia deriva de una demanda de juicio ordinario en reclamación de cantidad, por un importe de 20.500 euros, entregados en concepto de arras para la compraventa de un inmueble. La parte compradora exige la devolución de dicha cantidad al no haberse materializado la compraventa por falta de financiación bancaria.
Posturas de las Partes
- Parte demandante (Compradores): Solicita la devolución de los 20.500 euros basándose en una cláusula del contrato de arras que preveía el reintegro de la cantidad entregada en caso de que las entidades financieras denegaran la financiación solicitada. Adicionalmente, al inicio del acto del juicio, desistieron de la demanda interpuesta contra la agencia inmobiliaria que actuó como intermediaria.
- Parte demandada (Vendedores): Se opone a la devolución de las arras, alegando que los compradores incumplieron la condición expresa fijada en el contrato, la cual exigía obligatoriamente justificar documentalmente la denegación del préstamo por parte de las distintas entidades financieras.
Fundamentos Jurídicos y Análisis del Tribunal
El Juzgado fundamenta la desestimación de la demanda en el análisis de la prueba practicada y en la interpretación literal del contrato suscrito, destacando los siguientes extremos:
- Fuerza vinculante y tenor literal del contrato: Conforme a los artículos 1091 y 1281 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y, si sus términos son claros, debe estarse al sentido literal de sus cláusulas. El contrato exigía de forma expresa la justificación documental de la denegación de la hipoteca como condición indispensable para la devolución de las arras (al margen de lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil sobre las arras penitenciales).
- Carga de la prueba e incumplimiento de la condición: En estricta aplicación del artículo 217 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, correspondía a la parte actora probar el cumplimiento de la condición pactada. Aunque en el acto del juicio testificaron directores bancarios confirmando que denegaron la operación (debido a que los compradores se negaron a hipotecar dos viviendas como garantía), quedó plenamente acreditado que la parte compradora nunca presentó a los vendedores la justificación documental exigida en el contrato antes del plazo señalado para escriturar.
- Perjuicios causados a la parte vendedora: La magistrada valora que la falta de acreditación documental y el retraso provocado por la inactividad de los compradores ocasionaron que los vendedores mantuvieran la vivienda fuera del mercado durante tres meses, superando con creces el plazo acordado para otorgar escritura pública, viéndose abocados finalmente a vender el inmueble por un precio inferior ante la bajada de los precios del mercado.
Fallo de la Sentencia y Costas
La Magistrada-Juez resuelve el litigio dictando los siguientes pronunciamientos:
- Desestimación íntegra de la demanda: Absuelve a la parte vendedora de la pretensión de devolver los 20.500 euros entregados en concepto de arras, al considerar probado que los compradores no cumplieron con la exigencia contractual de justificar documentalmente la denegación de la financiación.
- Imposición de costas procesales: En aplicación del principio del vencimiento objetivo establecido en el artículo 394 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, se condena a la parte actora al pago de la totalidad de las costas procesales causadas, incluyendo expresamente las costas de todos los demandados originarios (lo que abarca a la agencia inmobiliaria frente a la que se desistió).