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La parte actora, una empresa de prestación de servicios a Comunidades de Propietarios, interpuso demanda por resolución contractual contra tres comunidades de propietarios. Éstas encargaron su defensa al área de Derecho Civil de AESTIMATIO ABOGADOS. Tras la defensa llevada a cabo por nuestros abogados la demanda fue desestimada tanto por el Juzgado de 1ª Instancia como por la Audiencia Provincial de Madrid. VER PDF
Objeto del Procedimiento
El presente documento recoge la sentencia dictada por la Sección 12ª de la Audiencia Provincial Civil de Madrid. El litigio resuelve el recurso de apelación interpuesto por una empresa de servicios de limpieza contra una sentencia de primera instancia. La empresa demandante reclamaba a tres Comunidades de Propietarios una indemnización económica (lucro cesante y perjuicios por absorción de plantilla) al considerar que estas habían resuelto los contratos de prestación de servicios de manera unilateral y sin ajustarse a derecho.
Posturas de las Partes
- Parte apelante (Empresa de servicios): Sostiene que las Comunidades de Propietarios incumplieron los contratos al resolverlos de forma unilateral notificando la rescisión un día antes del vencimiento anual, omitiendo el mes de preaviso pactado. Considera que el artículo 1124 del Código Civil no permite la resolución automática sin acudir a los tribunales, por lo que exige ser indemnizada por los beneficios dejados de percibir.
- Parte apelada (Comunidades de Propietarios): Defiende la legalidad de la resolución contractual amparándose en los graves y reiterados incumplimientos de la empresa en la prestación del servicio. Argumentan que se produjeron faltas de limpieza en patios interiores, ausencias del personal (que pese a ello era facturado) y la realización de labores por personas ajenas a la empresa contratada.
Fundamentos Jurídicos y Análisis del Tribunal
La Audiencia Provincial fundamenta la desestimación del recurso basándose en la naturaleza de las obligaciones recíprocas y en la valoración de la prueba:
- Falta de interés en la continuidad del contrato: El tribunal advierte que la empresa demandante no solicitó en su demanda la continuación del contrato, sino únicamente una indemnización económica. Esto demuestra que la resolución contractual ya había sido aceptada de forma tácita por ambas partes antes del inicio del procedimiento judicial.
- Cumplimiento defectuoso (Exceptio non rite adimpleti contractus): La Sala aplica el principio del sinalagma funcional de las obligaciones recíprocas. Establece que es lícita la resolución del contrato y la inexigibilidad de indemnización cuando quien reclama ha cumplido su parte de forma parcial o defectuosa. El tribunal da por probados los graves incumplimientos de la empresa en cuanto a la calidad y manera de prestar el servicio de limpieza.
- Valoración de la prueba: El tribunal avala el criterio del juez de primera instancia al otorgar plena credibilidad a la prueba testifical del administrador de las fincas. Este profesional confirmó las quejas vecinales y los requerimientos de subsanación ignorados por la empresa. La Sala subraya que la empresa apelante incurrió en una total inactividad probatoria, al no aportar testigos (vecinos o trabajadores) que desvirtuaran las acusaciones de mala praxis.
Fallo de la Sentencia y Costas
El Tribunal resuelve la controversia dictando los siguientes pronunciamientos definitivos:
- Desestimación del recurso de apelación: Confirma íntegramente la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Coslada, absolviendo a las Comunidades de Propietarios de abonar cualquier tipo de indemnización a la empresa de limpieza por la rescisión de los contratos.
- Imposición de costas procesales: En estricta aplicación del principio del vencimiento objetivo consagrado en los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se condena a la empresa apelante al pago de la totalidad de las costas procesales generadas en esta segunda instancia.