Defectos constructivos: ¿qué son y cómo difieren de los vicios ocultos?

En Aestimatio Abogados somos especialistas en derecho inmobiliario, Ley de Ordenación de la Edificación y propiedad horizontal. Cuando surgen problemas con la calidad o las condiciones de los edificios, los procesos de reclamación contra los agentes constructivos: promotora, constructora, arquitectos y aparejadores pueden ser complejos. Por eso es importante contar con la ayuda legal adecuada.

Qué son los defectos constructivos

Los defectos constructivos, también denominados vicios ruinógenos, son problemas o errores en la construcción de un edificio o estructura que pueden afectar tanto a su habitabilidad, seguridad y funcionalidad como a su estética. Por lo general, se detectan en edificios nuevos. Estos defectos pueden ser debidos a una mala planificación, a la mala calidad de los materiales utilizados, o a errores en la ejecución de la obra. Algunos ejemplos de defectos constructivos comunes incluyen filtraciones de agua, problemas de estanqueidad, grietas en las paredes, olores, aislamiento térmico o acústico y problemas con el sistema eléctrico o las tuberías.

Por su parte, los vicios ocultos son defectos en una propiedad que, generalmente, no son evidentes a simple vista, pero que pueden tener un impacto significativo en su valor o funcionalidad. Estos defectos pueden incluir problemas estructurales, humedades, problemas con el sistema eléctrico, con las tuberías o con la instalación del gas. A menudo, los vicios ocultos no son detectados hasta después de que se ha comprado o alquilado una propiedad.

Hay que señalar que la responsabilidad de resolver los defectos constructivos y los vicios ocultos puede variar dependiendo de las circunstancias específicas de cada caso.

• En general, los promotores, constructores y arquitectos son responsables de resolver los defectos constructivos que surgen durante la construcción de un edificio. Esto puede incluir reparar o reemplazar cualquier componente defectuoso, o realizar cualquier otra medida necesaria para corregir el problema.
• En el caso de los vicios ocultos, la responsabilidad puede recaer sobre el vendedor o propietario anterior de la propiedad. En algunos casos, se puede requerir a estas personas que reparen o reemplacen cualquier componente defectuoso o que efectúen cualquier otra medida necesaria para corregir el problema.

Qué leyes regulan los defectos constructivos

En cualquier caso, lo más recomendable es buscar asesoría legal para determinar la responsabilidad y saber cómo proceder en caso de encontrar defectos o vicios ocultos en una propiedad

En España, las leyes que regulan los defectos constructivos es la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y los vicios ocultos el Código Civil, en sus artículos 1481 y siguientes.

Según especifica la LOE, en su artículo 17.1, los promotores, constructores y arquitectos son responsables de garantizar que los edificios, sus instalaciones y estructuras cumplan con las normas técnicas y de seguridad establecidas.

• Esta ley también establece un plazo de garantía de diez años para los defectos constructivos que se detecten después de la finalización de la obra, y “que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales”.
• El plazo de garantía es de tres años para los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.
• Y de un año para los daños que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

En cualquiera de los tres casos anteriores, la LOE establece un plazo de prescripción de dos años para reclamar, a contar desde que aparezca el vicio o defecto constructivo, plazo que es interrumpible con el envío de un requerimiento fehaciente a los agentes constructivos.

En cuanto a los vicios ocultos, el Código Civil establece que el vendedor de una propiedad es responsable de informar al comprador de cualquier defecto oculto que conozca en el momento de la venta. Si el vendedor no informa al comprador de un vicio oculto, el comprador puede presentar una demanda para solicitar la reparación del defecto o para obtener una reducción en el precio de compra. Sin embargo, es importante mencionar que el plazo para hacerlo es de seis meses desde la entrega de la vivienda.

Como especialistas en derecho inmobiliario, desde Aestimatio Abogados consideramos que es recomendable buscar asesoría legal para determinar las leyes y regulaciones específicas para un caso en particular. Contáctenos si ha comprado un inmueble con defectos de construcción en El Cañaveral o cualquier otra zona de Madrid.