En nuestro despacho de abogados de propiedad horizontal, buscamos ser un apoyo legal tanto para los propietarios como para las comunidades. Si tienes una vivienda en propiedad y quieres hacer una reforma, es importante que seas consciente de que existen una serie de requisitos legales que debes cumplir para evitar problemas con la comunidad de vecinos o con la administración. Vamos a verlo en este artículo en detalle:
Debes considerar qué tipo de obra vas a realizar
En primer lugar, debes tener en cuenta que no todas las reformas son iguales y que según el tipo y la magnitud de la obra que quieras realizar, necesitarás unos permisos u otros. Así, podemos distinguir entre:
- Obras menores: hace referencia a aquellas que no afectan a la estructura ni a la distribución de la vivienda, como pintar las paredes, cambiar el suelo o renovar el mobiliario. Estas obras no requieren licencia municipal ni comunicación previa a la comunidad de vecinos, salvo que se ejecuten en elementos comunes o que puedan afectar a la seguridad o la estética del edificio.
- Obras mayores: estas sí afectan a la estructura o a la distribución de la vivienda, como tirar o levantar tabiques, cambiar las instalaciones eléctricas o de fontanería, ampliar la superficie o modificar la fachada. Requieren, pues, licencia municipal y comunicación previa a la comunidad de vecinos, así como el proyecto técnico firmado por un arquitecto o un aparejador.
Para solicitar la licencia municipal de obras mayores, debes presentar en el ayuntamiento el proyecto técnico junto con el impreso de solicitud y el justificante del pago de las tasas correspondientes. El plazo para obtener la licencia varía según el municipio, pero suele oscilar entre uno y tres meses. Una vez obtenida la licencia, debes colocar un cartel informativo en la fachada del edificio indicando los datos de la obra y del técnico responsable.
Para comunicar la obra a la comunidad de vecinos, debes enviar una carta certificada al presidente o al administrador con al menos 30 días de antelación al inicio de la obra. En ella, debes indicar el tipo y el alcance de la obra, así como el proyecto técnico si es necesario.
La LPH determina el modo de actuar en cada caso
La comunidad de vecinos puede autorizar o denegar la obra según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que es la norma que regula las relaciones entre los propietarios o vecinos de varios inmuebles que pertenecen a la misma comunidad o edificio, según la Ley 49/1960 de 21 de julio.
Según el artículo 7 de la LPH, ningún propietario puede realizar obras que alteren o menoscaben la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o que perjudiquen los derechos de otro propietario.
Además, según el artículo 10 de la LPH, se requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios para realizar obras que impliquen una modificación del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad.
- En caso de que la comunidad de vecinos autorice la obra, debes respetar las normas de convivencia y evitar causar molestias por ruidos o suciedad. También debes contratar un seguro de responsabilidad civil que cubra los posibles daños que puedas ocasionar a terceros durante la ejecución de la obra.
- En caso de que la comunidad de vecinos deniegue la obra, puedes recurrir a la vía judicial si consideras que tu derecho a realizarla está amparado por la ley. Para ello, debes interponer una demanda ante el juzgado de primera instancia del lugar donde se ubique el inmueble en el plazo máximo de tres meses desde que recibiste la negativa. El juez resolverá el conflicto teniendo en cuenta los intereses en juego y las circunstancias del caso.
En Aestimatio Abogados contamos con un equipo de abogados especializados en Propiedad horizontal que pueden ayudarte con el proceso de reforma, desde la obtención de la licencia de obra hasta el cumplimiento de la normativa urbanística y de seguridad, pasando por la comunicación con la comunidad de propietarios. ¡Llámanos y te asesoraremos!