Como bufete especializado en el ámbito del derecho inmobiliario y la Propiedad Horizontal, en Aestimatio Abogados entendemos que hay términos legales que no siempre están claros. Uno de ellos es el que hoy nos atañe, la nuda propiedad.
¿Qué es la nuda propiedad?
Explicado de un modo sencillo, la nuda propiedad es el derecho que tiene una persona sobre un bien inmueble del que es propietaria, pero que excluye el disfrute o uso del mismo. Es decir, el propietario de la nuda propiedad no puede vivir en el inmueble, ni alquilarlo, ni venderlo, ni hacer obras en él.
Estas facultades corresponden al usufructuario, que es quien tiene el derecho de uso y disfrute del bien.
Consiste, por tanto, en la titularidad de un bien, aunque no conlleva su goce o posesión. Por lo general, la nuda propiedad surge cuando se realiza una operación de desmembramiento de la propiedad, separando el derecho de usufructo del derecho de propiedad.
La nuda propiedad es un concepto habitual en el ámbito sucesorio, ya que se suele dar en casos de herencias, donaciones o ventas con reserva de usufructo. Por ejemplo, unos padres pueden donar a sus hijos la nuda propiedad de su vivienda habitual, pero reservándose el usufructo vitalicio. De esta forma, los padres pueden seguir viviendo en la casa hasta su fallecimiento, y los hijos se aseguran la propiedad del inmueble.
¿Qué diferencias hay entre nuda propiedad y usufructo?
Existe un contraste muy marcado entre las capacidades del nudo propietario y del usufructuario. De hecho, a pesar de que el primero es el dueño del inmueble, prácticamente no goza de privilegios y se dice que posee una «propiedad desnuda«.
El usufructuario podrá disfrutar del inmueble tanto como se prolongue su derecho. Asimismo, podrá alquilar o vender el usufructo a una tercera persona.
Un abogado especializado podrá brindar orientación legal sobre los derechos y obligaciones de las partes, así como sobre los procedimientos legales necesarios para garantizar una gestión correcta de la nuda propiedad.
La LPH y la nuda propiedad
Pero ¿qué ocurre cuando el bien inmueble es una vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal? ¿Qué derechos y obligaciones tiene el propietario de la nuda propiedad respecto a la comunidad de propietarios?
El usufructuario tiene la obligación de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Esto significa que el usufructuario debe pagar los gastos ordinarios de la comunidad, como la limpieza, el mantenimiento o el seguro.
Sin embargo, el propietario de la nuda propiedad también tiene ciertas obligaciones con la comunidad ya que debe contribuir a los gastos necesarios para la conservación y reparación del inmueble y sus servicios comunes.
Esto implica que el propietario debe pagar los gastos extraordinarios de la comunidad, como las obras de rehabilitación o mejora.
Además, el propietario de la nuda propiedad tiene derecho a participar en las juntas de propietarios y a ejercer su voto.
Sin embargo, su voto no tendrá efectos vinculantes para el usufructuario, salvo que éste le haya otorgado una representación expresa. Así lo establece el artículo 15.2 de la LPH:
“Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario”
En conclusión, la nuda propiedad es un derecho limitado sobre un bien inmueble, que implica ciertas obligaciones con la comunidad de propietarios.
Si tienes alguna duda sobre este tema o necesitas asesoramiento legal especializado en materia de propiedad horizontal, no dudes en contactar con Aestimatio Abogados. Somos un bufete con amplia experiencia en derecho inmobiliario y propiedad horizontal. Te ofrecemos un servicio profesional, personalizado y de calidad.