División de la cosa común: Edificios

Se conoce por división de la cosa común a aquella actuación extrajudicial o judicial que trata de poner fin a la situación en la que una cosa o un derecho pertenece a varias personas en condominio, esto es, sin atribución de una parte concreta y determinada.

En principio, salvo que haya un acuerdo entre los condueños, no puede obligarse a nadie a mantenerse en la comunidad, y cualquier copropietario puede exigir la división de la cosa común.:

Los condominios se forman voluntaria o involuntariamente, siendo los supuestos más habituales:

– Las adjudicaciones de un mismo bien –un edificio, una finca rústica o una   vivienda- a varios herederos.
– La compra de la vivienda habitual por los que en su día fueron cónyuges.
– Las propiedades adquiridas en conjunto por las parejas de hecho.
– Las adquisiciones de inmuebles efectuadas como inversión por varias     personas

Como en otros muchos asuntos, cuando se trata de poner fin a una situación de indivisión de una cosa, AESTIMATIO ABOGADOS considera que la solución óptima, más ventajosa y menos costosa es un acuerdo entre todos los copropietarios, acuerdo que puede pasar por la adjudicación del bien a uno solo de los propietarios compensando éste a los demás en dinero, o bien procediendo todos los copropietarios a la venta del bien a un tercero.
En este caso, AESTIMATIO ABOGADOS puede prestarle un servicio muy importante, pues le asesorará en el proceso de negociación con las partes implicadas, sugiriéndole el nombramiento de un tasador imparcial para que efectúe una valoración del bien a precio de mercado -si es que sobre este aspecto no se alcanzare también consenso- y, tras ello formalizar el acuerdo en un documento privado para, posteriormente, proceder a la extinción del condominio mediante escritura pública ante notario.
Pero no siempre se sale de la copropiedad con una solución amistosa, pues en muchas ocasiones las relaciones entre condueños no son amistosas (antiguos socios, ex cónyuges, herederos enemistados…) o no hay acuerdo sobre el valor del bien, o no se encuentra a un tercero interesado en comprarlo, no quedando más remedio que, si se quiere salir de la situación de comunidad que se mantiene sobre el bien, vender el porcentaje a un tercero o iniciar un proceso judicial para proceder a la división de la cosa común.

Vendiendo el porcentaje a un tercero se obtiene, normalmente, un precio inferior al de mercado, pues se está trasladando no solo el porcentaje de propiedad sobre el bien a ese tercero sino también el problema, por lo que para AESTIMATIO ABOGADOS esta venta es únicamente aceptable en el caso de que se precise de forma inmediata el dinero y/o la situación existente entre las partes desaconseje iniciar un proceso judicial. En todo caso, el resto de copropietarios tienen un derecho preferente de adquisición frente a ese tercero, pudiendo ejercitar los llamados derechos de tanteo o retracto, dependiendo del momento en que tengan conocimiento de la transmisión.

La vía judicial, ejercitando la Actio Communi Dividundo –Acción de División de la Cosa Común-. En AESTIMATIO ABOGADOS consideramos que debe ser la última opción a utilizar pero también entendemos que, ante la falta de entendimiento de los copropietarios, es la vía correcta y útil para que cese la situación de indivisión.
La acción de división de la cosa común busca, en primer lugar y si el bien es divisible –un edificio, una finca rústica-, una adjudicación material en porciones determinadas y concretas a cada uno de los condueños. Ocurre, sin embargo, que en la mayoría de ocasiones el bien es indivisible –una vivienda, por ejemplo- y la solución que da el Código Civil es la venta en pública subasta, con reparto del dinero obtenido en función de coeficiente de propiedad de cada uno.

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