Derecho de Propiedad Horizontal

Sin perjuicio de lo que pueda acordar la Comunidad de Propietarios, contempla el artículo 13 L.P.H., cuatro:

1. Junta de Propietarios cuya competencia se centra, básicamente, en conocer y decidir los asuntos de interés general para la comunidad, como lo relativo a ingresos y gastos, obras, estatutos y normas de régimen interior, decidiendo sobre el nombramiento y remoción del resto de los órganos.La asistencia puede ser personal o por representación legal o voluntaria quedando excluidos del derecho al voto los propietarios que no estando al corriente en el pago de las deudas en la comunidad no hubiesen impugnado judicialmente o consignado judicial o notarialmente las suma en cuestión. Estos propietarios que pueden asistir a las deliberaciones serán reflejados en el acta de la junta, y su cuota de participación no se computa (art. 15 L.P.H.).Deberá reunirse la junta por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos, contemplándose en el artículo 16 la forma de convocatoria de las juntas.Para la adopción de los acuerdos (art. 17 L.P.H.) se exige unanimidad para la validez de aquellos que implican aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos. Se flexibiliza el régimen de mayoría cuando los acuerdos se dirijan al establecimiento de determinados servicios, tales como portería, ascensores, supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalías, servicios de telecomunicación, aprovechamiento de la energía solar. A los efectos de los cómputos señalados se consideran votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 L.P.H., no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. También contiene la Ley reglas especiales en materia de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el R.D.L. 1/1998 de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, o en materia de energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, que podrá ser acordada a petición de cualquier propietario por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.Todos los demás acuerdos quedan sujetos para su validez al voto de la mayoría del total de los propietarios que representan la mayoría de cuotas de participación, si bien en segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes que representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.En caso de no lograr el acuerdo, la única solución es la vía judicial a que se refiere el artículo 17 L.P.H.Estos acuerdos que son impugnables judicialmente en los términos del artículo 18 de la Ley se reflejarán en un Libro de Actas diligenciado por el Registro de la Propiedad y cuyos requisitos formales se contemplan en el artículo 19 L.P.H., quedando bajo custodia del secretario.
2. El presidente y, en su caso, los vicepresidentes. Han de ser propietarios y, salvo elección, su nombramiento será mediante turno rotatorio o sorteo. El cargo es obligatorio con las excepciones señaladas en el artículo 13.2 L.P.H., siendo la existencia del cargo de Vicepresidente facultativa y con el contenido funcional de sustituir al Presidente en caso de ausencia, vacante o imposibilidad del mismo, al cual asistirá en sus funciones, según señale la Junta de Propietarios. El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
3. El secretario tiene sus funciones diseminadas en la Ley (recibir notificaciones, conservar el Libro de Actas y otros documentos, etc.) y salvo que se haya previsto su existencia o que se acuerde por la junta de propietarios sus funciones, igual que las del administrador, serán ejercidas por el presidente de la comunidad. También se pueden acumular los cargos de secretario y administrador, que es la práctica actual y corriente. En todo caso, igual que en el supuesto del presidente y salvo disposición estatutaria en contra, tienen una duración de un año, salvo remoción por acuerdo de la junta
4. Administrador. Dicho cargo, sea o no acumulable con el de secretario, puede recaer en un propietario o en persona física con cualificación profesional suficiente legalmente reconocida, o en corporaciones o personas jurídicas en los términos legalmente establecidos. Sus funciones, si bien pueden ser ampliadas por la Junta, se contemplan en el artículo 20 y consisten básicamente en la elaboración de presupuestos y propuesta de medios para cubrirlos, velando por el buen funcionamiento de la casa, ejecutando acuerdos en materia de obras y efectuando los cobros y pago procedentes.

La reforma de la Ley de 1999 reguló como novedad los complejos inmobiliarios privados incluyendo en la L.P.H., en su Capítulo III el artículo 24, habiendo añadido la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013 a las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica. En ese sentido ya el artículo 2 L.P.H. declara de aplicación la misma Ley a los complejos inmobiliarios mencionados y el artículo 24 el régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil.

Se concretan cuales son los complejos inmobiliarios privados al exigir en el artículo 24 de la Ley la concurrencia de los dos requisitos siguientes:

a)Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí, cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

Dichos complejos, en cuanto a su modo de funcionamiento, pueden, o bien constituir una sola comunidad de propietarios, a través de cualquiera de los procedimientos señalados en el artículo 5 de la Ley, caso en el cual se aplicarán las disposiciones de la L.P.H., o bien constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios, mediante el procedimiento señalado en el artículo 24.2.b) de la Ley, previo acuerdo mayoritario de las respectivas Juntas de Propietarios. En este segundo caso, también será aplicable la L.P.H., pero con las especialidades señaladas en el párrafo 3 del citado artículo 24, en cuanto a su funcionamiento:

a) La junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las juntas de propietarios de las Comunidades que integran la agrupación.

c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta, no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva..

La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar, en ningún caso, las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.

El párrafo 4 de dicho artículo 24 contempla la situación de los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2, en cuyo caso les serán aplicables, supletoriamente, respecto de los pactos que establezcan entre sí lo copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.